作家：狗蛋本蛋

开头：风声声（ID：fangshi488）

壹

最近一段技能，万科多只境外好意思元债价钱大跌，有投资者追悼“老衰老” 是不是也兜不住了。

万科昨天中午公开回复，露出债券异动主淌若市集神色波动导致，公司基本面莫得出现任何问题：

境外市集出现的联系对公司的料到虚假。

字据万科的说法，目下公司偿付才调澈底没问题，年内莫得境外融资到期，境内待偿也唯有3.8亿。

知晓没能止住股价着落，昨天（10月31日）收盘，万科A跌去2.33%。

前几天万科刚发公告秘书，高管2023年度至2025年度薪酬与公司股价挂钩，其中一个首要主义是，万科A逐日复权收盘价的全年平均值。

为止11月1日收盘，万科A每股11.34元，较本年年头最高点跌去了40%。

万科股价料到得拖郁亮奖金的后腿了。

你是俱乐部和国家队的传奇人物，还是一个更好的人，我永远都会称你为朋友。

“对美国和整个北美洲的足球运动来说，这都是激动人心的。我们还将迎来多项大赛：2024年的美洲杯，2025年的新世俱杯，2026年的世界杯，北美正在成为世界足坛和体坛的中心，足球在这里的影响力将是不可限量的。”

有网友说就算万科真脱险，影响也不如恒大、。狗蛋不认同这种说法，万科算作地产行业老衰老，一直是慎重的代名词，依然活成行业的锚。

如果连锚齐逐波而动，那将击穿行业终末的信心。

远洋、金地接踵飘飖，头部搀和扫数制房企也就剩万科了。某种意思意思意思意思上，万科约等于全村的防地。

至于万科暴雷料到，狗蛋更倾向于以为料到夸大其辞。

固然也不是莫得隐忧，改日一年内，万科到期好意思元债边界26.75亿好意思元，存在一定结合兑付压力。

10月27日，万科发布第三季度报，数据自大，前三季度集团累计竣事营业收入2903.1亿元，同比下降14.0%；竣事包摄于上市公司推进的净利润136.2亿元，同比下降20.3%。

其中房地产孝顺营收2442.1亿元，同比下降了17.4%。

销售事迹抓续走弱，可能会影响现款流。

对万科我方来说，全村的防地又在哪？

万科追求开发磋磨服务并重，但万里山河如故得靠地产开发业务来打。

目下对比其它业务，占营收大头的地产业务下降趋势更猛，这是压力场地。

万科旗下有七大区域公司，其中上海、南边、北京三大区域公司能孝顺6成以上销售额，特别于三根主心骨。

笼统来说，万科的防地在开发业务，开发业务的防地又系于三大区域。

三大区域的短板在北京区域。

北京区域包括北京、天津、河北、山西、山东，重中之重是北京。

万科北京能雄起，北京区域才能雄起。北京区域能雄起，万科才能抓续雄起。

而北京区域的更动点，很有可能会落在一个新神情身上：

通州的万科东庐。

贰

先说说为什么北京区域是短板。

这几年，岂论营收如故利润孝顺，上海区域齐遥遥卓绝。

本年上半年，万科七大区域竣事营收1811亿，其中上海区域孝顺了708亿，南边区域378亿，占比分辨达39%、21%；

七大区域所有215亿利润中，上海区域孝顺了99亿，南边区域孝顺了利润69.6亿。

北京区域在三根主心骨中垫底，252亿营收占总营收约14%，但利润唯有2亿多。利润孝顺度在七大区域中，北京区域相同垫底，排在倒数第二。

昔日的2021年、2022年，北京区域职权利润合并两年蚀本，前年职权净蚀本为2.55亿元，是七大区域中独一蚀本的。

用余承西的话来说，这叫远远逾期。

郁亮在前阵子万科2023年度媒体会上说，房地产行业进入了马拉松“撞墙期”。这个阶段，跑者身段处于极限景况，体能严重铺张，配速下降，出现一步也跑不动了的疲倦感。

万科北京区域，尤其是北京公司，就像遭遇了撞墙期。

最近两年，中海、中建各局、华润凶猛中分北京新址市集，久不拿地的万科在京影响力抓续退化。

以本年前9个月为例，中海、华润在京职权销售额分辨为400亿和194亿，位列前三。万科唯有54.2亿，滑落至14位。

2022年全年，万科在京职权销售额是75.8亿，排在第12位。

这与万科“重返一线”的计策是违抗的。

本年8月9日，万科以27.4亿总价斩获通州邓家窑地块，市集神色低迷之下，非央企在京溢价拿地，这让京城地产圈很欣慰。

万科北京公司更欣慰，公司上一次在北京拿地，依然是：

四年半之前了。

对有贪念的房企来说，高能级的北京市集不仅是计策高地，也意味着价值高地，莫得除掉根由。

但因为自抓神情、总干与160亿的翡翠书院蚀本，成就了千里重的历史包袱，集团对万科北京公司的拿地作风，这些年一直不若何积极。

有里面东谈主士披露，北京公司之前投资拿地文牍率跟盘算的差太多，不少神情跟投本金齐没拿到。

拿下邓家窑地块，意味着集团作风有所改变，意味着北京公司迎来打翻身仗的机会。

也比任何时候齐急需一场翻身仗。

这宗地的案名定为「万科东庐」，楼面价3.68万元/㎡，容积率2.0，销售相通价6.5万元/㎡

从居品上看，万科东庐属于刚需盘，面积段60-120㎡。

万科很念念拔高调性。

上周五，神情举行了无际的发布会，主题叫「来日，咱们应住在那里」。

在发布会现场，他们拿出了泰戈尔的诗《用生命影响生命》，其中有几句是这么写的：

请服气我方的力量，因为你不知谈，谁会因为服气你，驱动服气了我方。

现场讲故事、讲心扉、讲平权再到讲居品更动，让北京后生看到生存更多面的可能，万科东庐在起劲传递两点：

咱们更懂年青东谈主，咱们的屋子和其它屋子不一样。

狗蛋说，这两点不错凝练为一条：咱们和傍边的竞品国誉朝华不一样。

前年底拿地的国誉朝华，6月开盘时去化不是很理念念，楼面价还比万科东庐每平低2000元。

万科东庐的开盘压力可念念而知，不可和国誉朝华一样“迟缓卖”：

职守翻身仗服务的万科东庐，只允许一炮而红。

叁

万科东庐会将在本月中下旬开盘。目下蓄客阶段，通州邓家窑唯二的两个竞品神情，在网上张开了强烈交锋。

万科东庐露出国誉朝华物业、园林、装标不如我方。

国誉朝华说，对方楼间距、采光不如我方。

可能找不到其它点了，站国誉朝华的一方冷漠一个假定。

万科东庐如果在园林、装标上齐比国誉上脉络，在地价更高的情况下还能一样售价，那唯有两种可能性：一是万科少赚；二是万科没少赚，但差错宣传了。

狗蛋说，驱散应该是第三种可能，万科东庐不会少赚，因为会卖得比国誉朝华更贵。

当一个神情驱动讲调性的时候，即是争取溢价的时候。

这个神情不仅北京区域醉心，集团层面也很醉心。

郁亮在45岁的时候定过3个小标的：登珠峰，赛马拉松，练出六块腹肌，这些标的自后逐一竣事了，郁亮一直保抓跑步风俗，高管们随着跑，万科东谈主也随着跑，甚而每年开媒体商量会时，媒体东谈主也随着跑，群众开打趣说万科是一家通顺公司。

不久前举办的万科2023年度媒体会，跑步旧例取消了。

莫得太多寒讲理名义样式，渺小的变化传递出蹙迫感，郁亮当今也不给我方定企业发展以外的小标的了。

他在媒体会上说，地产行业“撞墙阵痛期”，企业的长进在于和客户同步发展，和城市同步发展。

按照万科的说法，万科东庐即是一次与客户同步成长的实施。

可念念而知，这个神情将在投资研判、客户瞻念察、居品定位、操盘后果等要津设施，受到来自集团和市集的双重考研。

对万科而言，实在竣事重返北京、站稳北京、深耕北京，这是艰巨的机会。

对年头刚调任北京公司总司理的林瞳而言，他需要解说我方有才调改变场面。

狗蛋说，这个神情也不错叫万科东炉。

好多东谈主需要靠它铸剑。

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